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🏡Hypothekenrechner Schweiz 2025

Tragbarkeit und maximalen Kaufpreis berechnen

1

Einkommen

Brutto-Jahreseinkommen aller Kreditnehmer eingeben.

2

Eigenkapital

Erspartes, 3a, Pensionskasse (mind. 20% nötig).

3

Ergebnis

Maximaler Kaufpreis und monatliche Kosten.

CHF
Summe aller Einkommen vor Steuern
CHF
Erspartes, 3a-Guthaben, Pensionskassen-Vorbezug

Kalkulatorischer Zinssatz: 5%

Banken rechnen mit 5% Zinsen (nicht dem aktuellen Zinssatz), um sicherzustellen, dass du die Hypothek auch bei steigenden Zinsen tragen kannst.

Maximaler Kaufpreis
CHF 1'000'000
Tragbarkeit erfüllt

Finanzierungsstruktur

20%
67%
13%
Eigenkapital
1. Hypothek
2. Hypothek
Eigenkapital (min. 20%) CHF 200'000
1. Hypothek (bis 67%) CHF 670'000
2. Hypothek (67-80%) CHF 130'000
Kaufpreis CHF 1'000'000

Tragbarkeitsrechnung (kalkulatorisch)

Hypothekarzins (5% von Hypothek) CHF 40'000
Nebenkosten (1% vom Kaufpreis) CHF 10'000
Amortisation 2. Hypothek (in 15 J.) CHF 8'667
Total Wohnkosten / Jahr CHF 58'667

Tragbarkeit

Wohnkosten / Einkommen 32.5%
0% ≤33% tragbar 50%

Monatliche Kosten (geschätzt)

Hypothekarzins (aktuell ~2%) CHF 1'333
Nebenkosten CHF 833
Amortisation CHF 722
Total pro Monat CHF 2'889

So funktioniert die Tragbarkeitsrechnung

In der Schweiz prüfen Banken bei jeder Hypothek, ob du dir die Immobilie langfristig leisten kannst. Dafür gibt es klare Regeln.

Die wichtigsten Regeln

Kriterium Anforderung
Eigenkapital Min. 20% des Kaufpreises
Hartes Eigenkapital Min. 10% (nicht aus PK)
Tragbarkeit Max. 33% des Einkommens
Kalkulatorischer Zins 5% (nicht aktueller Zins)
Nebenkosten 1% des Kaufpreises/Jahr
2. Hypothek Amortisation in 15 Jahren

1. und 2. Hypothek

Die Finanzierung wird typischerweise aufgeteilt:

Häufige Fragen

Kann ich die Pensionskasse für das Eigenkapital nutzen?

Ja, aber maximal 10% des Kaufpreises dürfen aus der Pensionskasse stammen. Die restlichen 10% müssen aus «hartem» Eigenkapital kommen (Erspartes, 3. Säule, Erbvorbezug). Ab 50 Jahren gibt es zusätzliche Einschränkungen für PK-Bezüge.

Warum rechnen Banken mit 5% und nicht dem aktuellen Zinssatz?

Der kalkulatorische Zinssatz von 5% entspricht dem langjährigen historischen Durchschnitt. Er stellt sicher, dass du die Hypothek auch bei stark steigenden Zinsen noch tragen kannst. Der aktuelle Zinssatz (ca. 1.5-2.5%) beeinflusst nur deine tatsächlichen monatlichen Kosten.

Zählt das Einkommen meines Partners mit?

Ja, bei Solidarschuldnerschaft (beide haften für die Hypothek) werden beide Einkommen zusammengezählt. Bei unverheirateten Paaren verlangen manche Banken einen Erbvertrag oder eine Vereinbarung.

Was passiert, wenn die Tragbarkeit knapp nicht erfüllt ist?

Manche Banken sind flexibler, besonders wenn du einen hohen Eigenkapitalanteil hast (>30%) oder ein stabiles Einkommen nachweisen kannst. Vergleiche mehrere Angebote oder ziehe einen Hypothekarvermittler bei.

Muss ich die 1. Hypothek nie zurückzahlen?

Grundsätzlich nicht, solange du unter 67% Belehnung bleibst. Allerdings kann es bei Pensionierung Probleme geben, wenn das Renteneinkommen für die Tragbarkeit nicht mehr reicht. Freiwillige Amortisation kann sinnvoll sein.

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